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Bauen & Umwelt Bauordnungsamt Bauen

Bauen im Landkreis Oldenburg

Bauen

 

Sie möchten ein Gebäude oder eine bauliche Anlage

  • errichten oder ändern,
  • die Nutzung ändern oder
  • Teile abbrechen?

Dann sollten Sie sich über die Zulässigkeit und das nötige Verfahren von uns informieren lassen.
(Ggf. kann auch eine Bauvoranfrage gestellt werden.)

Das Baurecht unterscheidet drei Bereiche:

1) Wo möchten Sie bauen?

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder  innerhalb eines im  Zusammenhang bebauten Ortsteils  

Ansprechpartner/in

 

Bezirk Name Telefon (04431-85-) Zimmer (Bauteil F)
 Dötlingen  Frau Zinke  455  174
 Ganderkesee  Frau Bening-Wein  313  167
   Frau Fricke  324  167
 Großenkneten  Herr Alberding  562  174
 Harpstedt  Frau Heyens  561  165
 Hatten  Frau Packebusch  328  173
   Herr Rußmann  333  173
 Hude  Herr Düßmann  330  165
   Herr Rußmann  333  173
 Wardenburg  Frau Packebusch  328  173
   Herr Rußmann  333  173
 Wildeshausen  Herr Düßmann  330  165
   Herr Rußmann  333  173

Im Außenbereich (außerhalb eines gültigen Bebauungsplanes)

Die Ansprechpartner/innen richten sich nach der Art des Bauvorhabens.

2) Was möchten Sie bauen?

Innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes, bzw. innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, sind die oben genannten Ansprechpartner/innen für alle Arten von Bauvorhaben in den jeweiligen Bezirken zuständig.

Bei Bauvorhaben im Außenbereich richten sich Ihre Ansprechpartner/innen nach der Art des Bauvorhabens.

a) Wohnbauvorhaben und deren Nebengebäude

Ansprechpartner/in

b) Gewerbe / Handwerk / Windkraftanlagen

Ansprechpartner    

  • Herr Stuhr (Telefon 04431-85 339, Zimmer 168)
     

c) Landwirtschaft (auch gewerblich)

Ansprechpartnerin

für die Gemeinden Großenkneten, Harpstedt, Wardenburg, Wildeshausen   

für die Gemeinden Dötlingen, Ganderkesee, Hatten, Hude

3) Welches Genehmigungsverfahren kommt in Frage?

Abhängig von Art und Umfang Ihrer Baumaßnahme sind verschieden Verfahren möglich:

Verfahrensübersicht

a) verfahrensfrei § 60 NBauO

b) genehmigungsfrei § 62 NBauO

c) vereinfachtes Verfahren § 63 NBauO 

d) Baugenehmigungsverfahren § 64 NBauO 

 

zu a) verfahrensfreie Baumaßnahmen (§ 60 NBauO)

Im § 60 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) in Verbindung mit dem Anhang zur NBauO  sind eine Reihe von Baumaßnahmen benannt, die ohne Baugenehmigung oder ohne Mitteilung errichtet werden dürfen.  Hierzu gehören bauliche Maßnahmen mit geringen Ausmaßen.

Nachstehend werden nur einige dieser verfahrensfreien baulichen Anlagen aufgeführt:

  • Gebäude und Vorbauten ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten, wenn die Gebäude und Vorbauten nicht mehr als 40 m³ - im Außenbereich nicht mehr als 20 m³ - Brutto-Rauminhalt haben und weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken noch dem Abstellen von Kraftfahrzeugen dienen,
  • Garagen mit nicht mehr als 30 m² Grundfläche, außer im Außenbereich, Garagen mit notwendigen Einstellplätzen jedoch nur, wenn die Errichtung oder Änderung der Einstellplätze genehmigt oder nach § 62 NBauO genehmigungsfrei ist,
  • Terrassenüberdachungen mit nicht mehr als 30 m² Grundfläche und mit nicht mehr als 3 m Tiefe,
  • Einfriedungen mit nicht mehr als 2 m Höhe über der Geländeoberfläche nach § 5 Abs. 9 NBauO, im Außenbereich nur als Nebenanlage eines höchstens 50 m entfernten Gebäudes mit Aufenthaltsräumen,
  • Werbeanlagen mit nicht mehr als 1 m² Ansichtsfläche
     

Auch verfahrensfreie bauliche Anlagen müssen die sonstigen Vorschriften des öffentlichen Baurechts einhalten. Insbesondere dürfen die Vorhaben nicht gegen das städtebauliche Planungsrecht verstoßen. So kann z. B. die Lage eines Geräteschuppens auf ihrem Grundstück oder das Errichten einer Einfriedung durch die Festsetzungen eines Bebauungsplanes eingeschränkt bzw. ausgeschlossen sein. Die Regelungen eines Bebauungsplanes oder die Bestimmungen zum Bauen im Außenbereich sind also bei der Errichtung verfahrensfreier Bauten zu berücksichtigen. Weiterhin müssen die nach der Niedersächsische Bauordnung  vorgeschriebenen Grenzabstände  beachtet werden.

Wir empfehlen bei Unklarheiten Rücksprache mit der/dem zuständigen Ansprechpartner/in von der unteren Bauaufsichtsbehörde zu halten.

Abbruch und Beseitigung von baulichen Anlagen

Der Abbruch und die Beseitigung  baulicher Anlagen ist grundsätzlich verfahrensfrei und bedarf damit keiner Baugenehmigung. Lediglich der Abbruch und die Beseitigung eines Hochhauses (Gebäude mit einer Höhe von mehr als 22 m) oder eines nicht im Anhang der NBauO genannten Teils einer baulichen Anlage ist uns vor Durchführung der Maßnahme schriftlich anzuzeigen (vgl. § 60 Abs. 3 Satz 1 NBauO ).

Für die Anzeige des Abbruchs oder der Beseitigung einer baulichen Anlage sind nachfolgende Unterlagen notwendig:

  • Einfacher Lageplan  in dem zusätzlich die Lage der abzubrechenden oder zu beseitigenden baulichen Anlagen dargestellt ist und
  • die Bestätigung einer Person über die Wirksamkeit der Sicherungsmaßnahmen und die Standsicherheit.

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zu b) Genehmigungsfreie Bauvorhaben   (§ 62 NBauO)

Der § 62  der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) bestimmt, unter welchen Voraussetzungen Baumaßnahmen vom Genehmigungsverfahren freigestellt sind, aber eine Mitteilung über die Baumaßnahme bei der Gemeinde einzureichen ist.

Ein Mitteilungsverfahren gemäß § 62 NBauO ist danach möglich für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von:

  1. Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1, 2 und 3 (freistehende und nicht freistehende Wohngebäude mit einer Höhe der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Aufenthaltsraumes bis zu 7 m), auch mit Räumen für freie Berufe nach § 13 der Baunutzungsverordnung  (BauNVO), in Kleinsiedlungsgebieten sowie in reinen , in allgemeinen  und in besonderen Wohngebieten , wenn die Gebäude überwiegend Wohnungen enthalten,
  2. sonstige Gebäude („Nichtwohngebäude“) der Gebäudeklasse 1 bis 2 (freistehende und nicht freistehende Gebäude mit einer Höhe der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Aufenthaltsraumes bis zu 7 m und nicht mehr als zwei        Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² Grundfläche) in Gewerbegebieten  und Industriegebieten ,
  3. baulichen Anlagen , die keine Gebäude sind, in Gewerbegebieten und Industriegebieten und
  4. Nebengebäuden und Nebenanlagen für Gebäude nach den Nummern 1 und 2, wie z. B. Carports und Garagen .

Diese Bauvorhaben sind jedoch nur genehmigungsfrei, wenn

Der/die Bauherr/in muss vor Beginn der Bauarbeiten eine Mitteilung und die erforderlichen Bauvorlagen über die beabsichtigte Baumaßnahme bei der zuständigen Gemeinde einreichen. Sofern bei der Baumaßnahme gemäß § 65 Abs. 3 NBauO die Nachweise der Standsicherheit und des Brandschutzes oder gemäß § 33 Absatz 2 Satz 3 NBauO die Eignung der Rettungswege durch den Landkreises Oldenburg zu prüfen sind, können die dafür notwendigen Unterlagen den übrigen Bauvorlagen beigefügt oder gesondert bei der Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Oldenburg  eingereicht werden.

Die Gemeinde hat dem Bauherrn / der Bauherrin innerhalb eines Monats nach Eingang der Unterlagen eine Bestätigung auszustellen, wenn die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde keine vorläufige Untersagung wegen einer Veränderungssperre beim Landkreis Oldenburg beantragen wird. Die Gemeinde legt diese Bestätigung und die vom Bauherrn eingereichten Unterlagen dem Landkreis Oldenburg vor. Der/die Bauherr/in darf mit der Baumaßnahme beginnen, sobald die Bestätigung der Gemeinde und die ggf. notwendige Bestätigungen des Landkreises Oldenburg vorliegen.

Auch ein genehmigungsfreies Vorhaben muss alle Vorgaben des öffentlichen Baurechts, z. B. zu Grenzabständen und zulässiger Höhe , zum Brandschutz etc. einhalten; es entfällt lediglich das Baugenehmigungsverfahren.

Für die Einhaltung der Vorschriften des öffentlichen Baurechts sind allein der/die Entwurfsverfasser/in und der/die Bauherr/in verantwortlich. Verstöße gegen das öffentliche Baurecht, die im Genehmigungsverfahren vom Landkreis Oldenburg ohne größeren Aufwand hätten korrigiert werden können, werden bei einem genehmigungsfreien Vorhaben oftmals erst nach der Bauausführung deutlich. Dann kann ein rechtmäßiger Zustand möglicherweise nur mit einem hohen (auch finanziellen) Aufwand wieder hergestellt werden. Das Risiko hierfür tragen bei genehmigungsfreien Vorhaben gem. § 62 NBauO der/die Entwurfsverfasser/in und der/die Bauherr/in.

Für genehmigungsfreie Baumaßnahmen sind nachfolgende Unterlagen notwendig (§ 2 BauVorlVO):

  • Mitteilung über eine genehmigungsfreie Baumaßnahme,
  • aktueller Auszug aus der Amtlichen Karte M 1:5000,
  • einfacher Lageplan M 1:500 oder, wenn für die Beurteilung einer Grenzbebauung oder von Grenzabständen erforderlich, ein qualifizierter Lageplan (§ 7 BauVorlVO), erhältlich bei dem zuständigen Katasteramt,
  • Bauzeichnungen (§ 8 BauVorlVO),
  • eine Baubeschreibung  ( § 9 Abs. 1 BauVorlVO),
  • bei gewerblichen und bei landwirtschaftlichen baulichen Anlagen eine Betriebsbeschreibung ( § 9 Abs. 2 BauVorlVO),
  • Nachweis der Standsicherheit (§ 10 BauVorlVO) , wenn erforderlich (§ 65 NBauO),
  • Nachweis des Brandschutzes (§11 BauVorlVO) , wenn erforderlich  (§ 65 NBauO),
  • Angaben über die gesicherte Erschließung (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 BauVorlVO),
  • Berechnung des zulässigen, des vorhandenen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung im Geltungsbereich eines B-Planes,
  • Angaben über die durch eine Umweltverträglichkeitsprüfung ermittelten, beschriebenen und bewerteten Umweltauswirkungen der baulichen Anlage und
  • die allgemeine bauaufsichtliche Zulassung, das allgemeine bauaufsichtliche Prüfzeugnis oder die Zustimmung im Einzelfall nach § 21 Abs. 1 NBauO , wenn erforderlich.

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zu c) Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (63 NBauO)

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO ist als Regelverfahren anzusehen. Es erfasst alle Vorhaben, die keine Sonderbauten oder verfahrens- und genehmigungsfrei sind und wird auch für Nutzungsänderungen angewandt.

Bei Bauvorhaben nach § 63 (1) Satz 1 NBauO wird der Bauantrag seitens der Bauaufsichtsbehörde nur eingeschränkt geprüft.

Die Prüfung beschränkt sich auf folgende Punkte:

Für die nicht mehr von der Bauaufsichtsbehörde geprüften Teile des Entwurfs übernimmt der/die Entwurfsverfasser/in allein die Verantwortung, dass das Bauvorhaben dem öffentlichem Baurecht entspricht.

Die Bauvorlagen sind dreifach bei der jeweils zuständigen Gemeinde/Samtgemeinde/Stadt einzureichen.

Die Vereinbarkeit der Bauvorlagen mit den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung wird nur geprüft, wenn der/die Bauherr/in dies verlangt (§ 64 Satz 2 NBauO).

Über erforderliche Ausnahmen, Befreiungen und Zulassungen von Abweichungen von Vorschriften, wird nur auf besonderen Antrag entschieden.

Für das vereinfachte Genehmigungsverfahren sind nachfolgende Unterlagen notwendig (§ 2 BauVorlVO):

  • Antrag auf Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren,
  • aktueller Auszug aus der Amtlichen Karte M 1:5000,
  • einfacher Lageplan M 1:500 oder, wenn für die Beurteilung einer Grenzbebauung oder von Grenzabständen erforderlich, ein qualifizierter Lageplan (§ 7 BauVorlVO) - erhältlich bei zuständigen Katasteramt,
  • Bauzeichnungen (§ 8 BauVorlVO),
  • eine Baubeschreibung  ( § 9 Abs. 1 BauVorlVO),
  • bei gewerblichen und bei landwirtschaftlichen baulichen Anlagen eine Betriebsbeschreibung ( § 9 Abs. 2 BauVorlVO),
  • Nachweis der Standsicherheit (§ 10 BauVorlVO), wenn erforderlich (§ 65 NBauO),
  • Nachweis des Brandschutzes §11 BauVorlVO) , wenn erforderlich  (§ 65 NBauO),
  • Angaben über die gesicherte Erschließung (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 BauVorlVO),
  • Berechnung des zulässigen, des vorhandenen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung im Geltungsbereich eines B-Planes,
  • Angaben über die durch eine Umweltverträglichkeitsprüfung ermittelten, beschriebenen und bewerteten Umweltauswirkungen der baulichen Anlage und
  • die allgemeine bauaufsichtliche Zulassung, das allgemeine bauaufsichtliche Prüfzeugnis oder die Zustimmung im Einzelfall nach § 21 Abs. 1 NBauO , wenn erforderlich.

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zu d) Baugenehmigungsverfahren (§ 64 NBauO)

Das Baugenehmigungsverfahren wird bei genehmigungsbedürftigen Baumaßnahmen durchgeführt, die nicht im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 63 NBauO geprüft werden können. Es handelt sich bei diesen Bauvorhaben um Sonderbauten gemäß § 2 Abs. 5 NBauO .

Nachstehend werden nur einige dieser Sonderbauten aufgeführt:

  • bauliche Anlagen mit einer Höhe von mehr als 30 m,
  • Gebäude mit mindestens einem Geschoss mit mehr als 1600 m² Grundfläche, ausgenommen Wohngebäude und Garagen,
  • Verkaufsstätten, deren Verkaufsräume und Ladenstraßen eine Grundfläche von insgesamt mehr als 800 m² haben,
  • Gebäude mit mindestens einem Geschoss, das mit mehr als 400 m² seiner Grundfläche Büro- und Verwaltungszwecken dient,
  • Versammlungsstätten,
  • Schank- u. Speisegaststätten mit mehr als 40 Plätzen für Gäste, Beherbergungsstätten mit mehr als 12 Betten und Spielhallen mit mehr als 150 m² Grundfläche,
  • Krankenhäuser, Heime und sonstige Einrichtungen zur Pflege, Betreuung oder Unterbringung von Personen,
  • Tagesstätten für Kinder, Menschen mit Behinderungen oder alte Menschen,
  • Schulen, Hochschulen u. ä. Einrichtungen und
  • Camping- und Wochenendplätze.
     

Sonderbauten sind auch die nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz  genehmigungsbedürftigen Anlagen, soweit sie bauliche Anlagen sind.

Dieses Verfahren zielt weiterhin auf eine umfassende Prüfung der auf das jeweilige Bauvorhaben anzuwendenden Anforderungen des öffentlichen Baurechts und damit auf eine Baugenehmigung als umfassende öffentlich-rechtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung ab.

Die Bauaufsichtsbehörde selbst prüft nur das öffentliche Baurecht. Andere Dienststellen oder Behörden, deren Belange berührt sind, werden im Verfahren beteiligt. Deren Stellungnahmen fließen in die Baugenehmigung ein.

Die Vereinbarkeit der Bauvorlagen mit den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung wird nur geprüft, wenn der/die Bauherr/in dies verlangt (§64 Satz 2 NBauO) . § 65 NBauO  bleibt unberührt.

Vor der Zustellung der Baugenehmigung darf nicht mit den Bauarbeiten begonnen werden.

Zum Bauantrag sind die Bauvorlagen dreifach über die zuständige Gemeinde / Samtgemeinde / Stadt einzureichen. Die Bauaufsichtsbehörde kann Mehranfertigungen verlangen, soweit diese wegen der Beteiligung anderer Behörden oder Dienststellen benötigt werden.

Für das Baugenehmigungsverfahren sind nachfolgende Unterlagen notwendig (§ 2 BauVorlVO):

  • Antrag auf Baugenehmigung für Sonderbauten im Baugenehmigungsverfahren
  • aktueller Auszug aus der Amtlichen Karte M 1:5000
  • einfacher Lageplan M 1:500 oder, wenn für die Beurteilung einer Grenzbebauung oder von Grenzabständen erforderlich, ein qualifizierter Lageplan (§ 7 BauVorlVO)- erhältlich bei zuständigen Katasteramt.
  • Bauzeichnungen (§ 8 BauVorlVO)
  • eine Baubeschreibung ( § 9 Abs. 1 BauVorlVO)
  • bei gewerblichen und bei landwirtschaftlichen baulichen Anlagen eine Betriebsbeschreibung ( § 9 Abs. 2 BauVorlVO)
  • Nachweis der Standsicherheit (§ 10 BauVorlVO), wenn erforderlich (§ 65 NBauO)
  • Nachweis des Brandschutzes  (§11 BauVorlVO) , bei Sonderbauten in der Regel als objektbezogenes Brandschutzkonzept (§11Abs. 2 BauVorlVO)
  • Angaben über die gesicherte Erschließung (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 BauVorlVO)
  • Berechnung des zulässigen, des vorhandenen und des geplanten Maßes der baulichen Nutzung im Geltungsbereich eines B-Planes
  • Angaben über die durch eine Umweltverträglichkeitsprüfung ermittelten, beschriebenen und bewerteten Umweltauswirkungen der baulichen Anlage und
  • die allgemeine bauaufsichtliche Zulassung, das allgemeine bauaufsichtliche Prüfzeugnis oder die Zustimmung im Einzelfall nach § 21 Abs. 1 NBauO, wenn erforderlich

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4) Statischer Nachweis und Brandschutz (§ 65 NBauO)

Für bauliche Anlagen nach § 62  (genehmigungsfreie Maßnahmen), § 63 (Maßnahmen im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren) und § 64 (Sonderbauten) NBauO sind nur die Nachweise der Standsicherheit und des Brandschutzes vorzulegen. Bautechnische Nachweise für den Schall-, Wärme- und Erschütterungsschutz sind grundsätzlich nicht vorzulegen.

Statische Berechnungen sind u. a. für Wohngebäude der Gebäudeklasse 4 und 5, eingeschossige Gebäude über 200 m² Grundfläche, unterirdische Garagen über 100 m² Nutzfläche, Behälter, Brücken, Stützmauern über 3 m Höhe, bauliche Anlagen über 10 m Höhe aufzustellen.

Die Berechnungen sind  vor  der Erteilung der Baugenehmigung vorzulegen (§10 Abs.1 - 3 Bauvorlagenverordnung) .

Brandschutztechnische Nachweise sind für Sonderbauten, Wohngebäude der Gebäudeklasse 4 und 5 sowie für Gebäude der Gebäudeklasse 3, 4 und 5 zu erarbeiten. Der Nachweis ist für Sonderbauten und Mittel- und Großgaragen durch ein Brandschutzkonzept zu erbringen (§ 11 Abs. 2 Bauvorlagenverordnung) .

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Zuständiges Amt

Bauordnungsamt
Landkreis Oldenburg
Delmenhorster Str. 6
27793 Wildeshausen

Ihre Ansprechpartnerin / Ihr Ansprechpartner
Frau Lorenz / Frau Reinekehr
Telefon: 04431-85 345 / 344
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